Nghị quyết 87/2025 được HĐND TPHCM thông qua vào ngày 1/1/2026 đã tạo nên cuộc cách mạng định giá bất động sản lớn nhất từ trước đến nay. Với mức giá cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, thị trường đất đai TPHCM đang trải qua giai đoạn tái định giá căn bản theo cơ chế thị trường mới.
Bảng Giá Đất Mới Tạo Ra Sự Phân Hóa Mạnh Theo Vùng
Theo dữ liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bảng giá đất 2026 thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các khu vực. Khu vực I (TPHCM cũ) duy trì mức giá ổn định với tăng trưởng nhẹ 5-8%, trong khi đó các khu vực mới sáp nhập từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng đột biến lên đến 800%. Điều này phản ánh quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự mở rộng hạ tầng giao thông kết nối.
Đáng chú ý, đất nông nghiệp được định giá cao nhất 1,44 triệu đồng/m², đặc biệt ở những khu vực có tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng. Các chuyên gia phân tích rằng mức giá này phản ánh kỳ vọng về giá trị tương lai khi các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, tuyến metro hoàn thành.
Hệ Số Điều Chỉnh K – Yếu Tố Quyết Định Cuối Cùng
Một trong những điểm quan trọng nhất của bảng giá đất mới là việc chờ đợi hệ số điều chỉnh K theo Luật Đất đai 2024. Theo quy định, các tỉnh thành phải ban hành hệ số này chậm nhất trước 1/7/2026. Hiện tại, các địa phương đang tạm tính theo khung cũ, tạo ra sự bất ổn trong định giá thực tế.
Phân tích từ các chuyên gia tại EUROCAPITAL cho thấy hệ số K có thể dao động từ 1,2 đến 2,5 tùy theo vị trí và tính chất dự án, có nghĩa là giá thực tế có thể tăng thêm 20-150% so với bảng giá hiện tại. Điều này đặt ra thách thức lớn cho việc hoạch định đầu tư trong 3 tháng tới.
Tác Động Đến Dòng Vốn Đầu Tư Bất Động Sản
Dữ liệu từ các sàn giao dịch BDS cho thấy khối lượng giao dịch đất nền tại TPHCM giảm 35% trong quý I/2026, chủ yếu do tâm lý chờ đợi chính sách. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp vẫn duy trì thanh khoản tốt với mức tăng giá 12-15% so với cuối năm 2025.
Các quỹ đầu tư bất động sản đang tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng từ đất nền thô sang các dự án đã có hạ tầng hoàn chỉnh. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường phát triển theo hướng bền vững và chuyên nghiệp hơn.
Khuyến Nghị Chiến Lược Cho Nhà Đầu Tư HNW
Dựa trên phân tích thị trường hiện tại, EUROCAPITAL đưa ra các khuyến nghị cụ thể: Thứ nhất, nên tạm hoãn các quyết định mua đất nền lớn trong 2-3 tháng tới để chờ hệ số K chính thức. Thứ hai, tập trung vào các dự án BDS thương mại và căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm, nơi có khả năng chống chịu biến động tốt nhất.
Thứ ba, với danh mục hiện có, nên thực hiện tái định giá toàn bộ tài sản theo bảng giá mới để tối ưu hóa cơ cấu tài chính. Cuối cùng, cân nhắc phân bổ 15-20% danh mục vào các quỹ BDS chuyên nghiệp thay vì đầu tư trực tiếp để giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động chính sách như hiện tại.