Số liệu mới công bố về thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung với 38.000 sản phẩm mới ra thị trường, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Dù vậy, môi trường lãi suất cao kỷ lục và sự thay đổi hành vi mua sắm của người tiêu dùng đang định hình lại bộ mặt thị trường theo hướng bền vững hơn.
Phục hồi nguồn cung đáng kể nhưng chưa đồng đều
Với tổng cung mới 38.000 sản phẩm trong quý I/2026, thị trường đã cho thấy tín hiệu tích cực sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung kéo dài. Tỷ lệ hấp thụ 58% trên nguồn cung mới và 47% trên tổng nguồn cung phản ánh sức cầu vẫn duy trì ở mức khá. Đáng chú ý, dự báo nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt 150.000 sản phẩm, trong đó miền Bắc chiếm 60.000 và TP.📈HCM khoảng 55.000 sản phẩm. Con số này cho thấy sự phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, với Hà Nội và Hưng Yên chiếm tới 40.000 sản phẩm, tương đương 2/3 nguồn cung miền Bắc.
Áp lực lãi suất cao tác động mạnh đến sức mua
Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng vọt lên 14%/năm tại các ngân hàng lớn, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Mức lãi suất trung bình 11-12% đã khiến chi phí vay vốn tăng đáng kể so với giai đoạn 7-9%/năm của những năm trước. Với khoản vay 3 tỷ đồng trong 20 năm, khách hàng hiện phải trả thêm khoảng 1,2-1,8 triệu đồng/tháng so với lãi suất 9%/năm. Áp lực này đã buộc nhiều nhà đầu tư tài chính phải tái xem xét chiến lược và chuyển hướng sang các sản phẩm có khả năng sinh lời cao hơn.
Biến động giá theo vùng miền và phân khúc
Thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh giá khác biệt giữa các phân khúc. Tại Hà Nội, giá đất nền giảm 4% trong quý I/2026, trong khi TP.📈HCM ghi nhận giá nhà riêng giảm 2%. Ngược lại, căn hộ sơ cấp tại ba thị trường trọng điểm lại lập đỉnh mới với mức 120-140 triệu đồng/m² ở khu vực trung tâm. Sự phân hóa này phản ánh xu hướng người mua tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tiềm năng khai thác dòng tiền rõ ràng, thay vì đầu cơ theo giá.
Chuyển dịch định giá theo giá trị thực
Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường là sự chuyển dịch từ định giá theo cung-cầu sang định giá theo giá trị thực. Thanh khoản không còn phụ thuộc hoàn toàn vào mức giá mà ngày càng dựa trên khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng. Điều này thể hiện sự trưởng thành của thị trường, khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu áp dụng các phương pháp định giá tài sản theo chuẩn quốc tế.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư HNW
Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư có tài sản ròng cao nên áp dụng chiến lược đầu tư thận trọng và có chọn lọc. Ưu tiên các dự án có vị trí đắc địa tại TP.📈HCM và Hà Nội với khả năng cho thuê ổn định 6-8%/năm. Tránh đầu cơ đất nền ở các khu vực xa trung tâm do thanh khoản thấp và áp lực giảm giá. Tập trung vào căn hộ cao cấp có tiện ích hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch, đặc biệt tại các quận 1, 3, 7 ở TP.📈HCM và Ba Đình, Cầu Giấy ở Hà Nội. Cân nhắc cơ cấu vốn với tỷ lệ vay không quá 60% tổng giá trị tài sản để đảm bảo dòng tiền an toàn trong bối cảnh lãi suất cao. Thời điểm này phù hợp cho việc tích lũy và chờ đợi các cơ hội tốt hơn trong 6-12 tháng tới.