Quý I/2026 đã chứng kiến một cuộc đảo chiều lịch sử trong thị trường BĐS Việt Nam khi giá căn hộ mới tại Hà Nội chính thức vượt mặt TPHCM với mức 128 triệu đồng/m², cao hơn 16 triệu đồng/m² so với thành phố kinh tế lớn nhất nước. Điều đáng chú ý hơn là tốc độ tăng trưởng 28 triệu đồng/m² chỉ trong 3 tháng đầu năm, phản ánh sự chuyển dịch cấu trúc trong định giá tài sản BĐS cao cấp.
Sự bùng nổ giá đất và căn hộ tại hai đô thị lớn
Bảng giá đất chính thức 2026 của TPHCM cho thấy mức giá kỷ lục 687,2 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ. Đất sản xuất-kinh doanh khu vực I đạt hơn 481 triệu đồng/m², trong khi các khu vực ngoại thành như Thủ Đức, Bình Chánh được điều chỉnh tăng theo lộ trình phát triển đô thị vệ tinh. Tại Hà Nội, các dự án cao cấp như Vinhomes Metropolis rao bán 192-258 triệu đồng/m², D’. Le Roi Soleil 170-223 triệu đồng/m², tạo ra tác động lan tỏa đẩy giá trung bình lên cao.
Nguồn cung và cấu trúc thị trường đang tái định hình
TPHCM dự kiến cung cấp 27.000-32.000 căn hộ trong năm 2026, với giá sơ cấp đã chạm mức 3.900 USD/m² và trung bình 7.800 USD/m². Nguồn cung mới tăng mạnh tại Cần Giờ và các khu đại đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập cột mốc giá mới. Hà Nội có nguồn cung khiêm tốn hơn với khoảng 18.454 căn hộ, chủ yếu hạng A và B (16.700 căn), phần lớn nằm ngoài Vành đai 3. Sự khan hiếm nguồn cung chất lượng cao tại Hà Nội là yếu tố chính đẩy giá lên mức kỷ lục.
Dấu hiệu hạ nhiệt và thách thức thanh khoản
Mặc dù giá sơ cấp tiếp tục thiết lập đỉnh mới, thị trường thứ cấp Hà Nội từ cuối 2025 đã bắt đầu điều chỉnh giảm nhẹ. Áp lực thu nhập tăng chậm so với giá nhà đã tạo ra khoảng cách lớn, buộc nhiều người trẻ phải cân nhắc giữa việc bám trụ thành phố hay trở về quê. Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến dòng tiền vận động chậm lại, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc với thanh khoản giảm dần.
Khuyến nghị đầu tư cho nhà đầu tư HNW
Đối với nhà đầu tư giá trị ròng cao, thời điểm hiện tại cần thực hiện chiến lược phân tán rủi ro thông minh. Thứ nhất, tại Hà Nội nên tập trung vào các dự án gắn với hạ tầng giao thông lớn và có pháp lý minh bạch, tránh những dự án được định giá quá cao so với tiềm năng. Thứ hai, tại TPHCM có thể tận dụng nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Thủ Đức, Bình Chánh với tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Thứ ba, cân nhắc đầu tư vào thị trường thứ cấp Hà Nội khi giá đã điều chỉnh giảm, tạo cơ hội entry point hấp dẫn. Cuối cùng, duy trì tỷ lệ đầu tư BĐS không quá 40-50% danh mục để đảm bảo tính linh hoạt trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm.