Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND TPHCM ban hành bảng giá đất mới với mức kỷ lục 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm từ 01/01/2026 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong định giá bất động sản. Đồng thời, số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán đất nền Hà Nội quý I/2026 đã điều chỉnh giảm 4% so với cuối năm 2025, phản ánh sự thay đổi tâm lý thị trường trước áp lực lãi suất tăng và các yếu tố vĩ mô.
Tác Động Bảng Giá Đất Mới Lên Chi Phí Đầu Vào
Bảng giá đất TPHCM 2026 thiết lập mặt bằng giá sát hơn với thực tế thị trường, với đất sản xuất-kinh doanh cao nhất hơn 481 triệu đồng/m² tại khu vực I. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu vực Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn được điều chỉnh mạnh. Theo phân tích của EUROCAPITAL, việc điều chỉnh giá đất chính thức lên mức gần sát thị trường sẽ làm giảm khoảng cách arbitrage giữa giá chính thức và giá giao dịch thực tế, tạo môi trường minh bạch hơn cho các giao dịch M&A và tái cấu trúc tài chính.
Phân Hóa Mạnh Thị Trường Hà Nội – TPHCM
Trong khi TPHCM ghi nhận mức giá đất kỷ lục, thị trường Hà Nội cho thấy dấu hiệu điều chỉnh với giá căn hộ tăng chậm lại sau 5 năm tăng trung bình 26%/năm. Bà Đỗ Thị Thu Hằng từ Savills dự báo xu hướng tăng giá tiếp tục nhưng với biên độ thu hẹp trong nửa đầu 2026. Nguồn cung mới Hà Nội dự kiến đạt 33.000 căn trong năm 2026 và 46.600 căn giai đoạn 2026-2027, tập trung ở phân khúc cao cấp. Sự phân hóa này tạo cơ hội tối ưu hóa portfolio cho nhà đầu tư có chiến lược đa khu vực.
Dòng Tiền Chuyển Hướng Các Khu Vực Mới Nổi
Trục Tây Hà Nội với Đại lộ Thăng Long, Vành đai 3-3.5 và định hướng metro số 5 đang trở thành điểm sáng thu hút dòng tiền. Xu hướng chọn lọc đầu tư dựa trên quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đồng bộ đang định hình lại bản đồ giá trị bất động sản. Theo quan sát của EUROCAPITAL, tỷ lệ price-to-income ratio tại các khu vực này vẫn ở mức hấp dẫn so với trung tâm, với tiềm năng tăng trưởng 15-20% trong 2-3 năm tới khi các dự án hạ tầng hoàn thành.
Khuyến Nghị Chiến Lược Cho Nhà Đầu Tư HNW
Trong bối cảnh hiện tại, EUROCAPITAL khuyến nghị nhà đầu tư áp dụng chiến lược “core-plus” với 60% tài sản tập trung vào các khu vực đã phát triển (Q1, Q3 TPHCM; Ba Đình, Hoàn Kiếm Hà Nội) để đảm bảo tính thanh khoản và 40% đầu tư vào các khu vực mới nổi như Tây Hà Nội, Thủ Đức. Ưu tiên các dự án có quy mô lớn từ 500-1000 căn, chủ đầu tư uy tín với khả năng tài chính mạnh. Về timing, nên thực hiện giao dịch trong quý II-III/2026 để tận dụng window điều chỉnh giá trước khi nguồn cung mới ra thị trường. Đối với portfolio hiện có, khuyến nghị refinancing khoản vay cũ trước khi lãi suất tăng thêm 0,5-1% trong nửa cuối năm.