Đây là Phần 6/10 trong series “Quy hoạch 100 năm Hà Nội & TP.📈HCM: Xu hướng, Cơ hội và Rủi ro Bất động sản” của EUROCAPITAL. Các phần trước đã phân tích triết lý quy hoạch tổng thể, mô hình đa cực của Hà Nội, và cấu trúc không gian hậu sáp nhập của TP.📈HCM. Phần này tập trung vào một câu hỏi cụ thể hơn: liệu các mục tiêu kinh tế của TP.📈HCM đến năm 2050 có căn cứ thực tế không, và nếu có, thị trường bất động sản sẽ bị tác động ra sao?

Con số 1.200 tỷ USD: Tham vọng hay tính toán?

Năm 2024–2025, GRDP của TP.📈HCM đạt khoảng 100 tỷ USD. Mục tiêu đến năm 2050 là khoảng 1.200 tỷ USD — tức tăng gấp 12 lần trong vòng 25 năm. Để đạt được điều này, tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân phải duy trì tối thiểu 10%/năm trong suốt giai đoạn 2025–2050.

Nhìn bề ngoài, đây là con số gây choáng. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh so sánh, Seoul đã tăng GRDP gấp 10 lần trong giai đoạn 1970–1995, Thượng Hải tăng tương đương trong 1990–2015 — cả hai đều trong khoảng 25 năm và xuất phát từ nền tảng thấp. TP.📈HCM hiện có xuất phát điểm tương đồng với các đô thị đó ở thời kỳ cất cánh.

Điều quan trọng hơn là lộ trình thu nhập được thiết kế theo từng mốc cụ thể. GRDP bình quân đầu người hiện tại gần 7.500 USD/người/năm. Đến năm 2030, mục tiêu là đạt 14.000–15.400 USD (tăng gấp khoảng 2 lần). Đến năm 2035, con số này là 25.000 USD (gấp khoảng 3,5 lần hiện tại). Và đến năm 2045, mục tiêu là 75.000 USD — tức gấp 10 lần mức hiện tại. Đây không phải là một đường thẳng tuyến tính mà là đường cong tăng tốc — mô hình phổ biến của các nền kinh tế đô thị chuyển dịch thành công từ gia công sang giá trị cao.

Chuyển dịch mô hình tăng trưởng: Điều kiện tiên quyết của cả lộ trình

Không thể đạt GRDP 1.200 tỷ USD bằng mô hình kinh tế hiện tại. Đây là điểm mà quy hoạch TP.📈HCM thể hiện sự tự nhận thức rõ ràng: thành phố buộc phải chuyển dịch từ lao động–gia công sang khoa học–công nghệ, đổi mới sáng tạo, kinh tế số và kinh tế tri thức.

Các mục tiêu cấu trúc được đặt ra cụ thể: đến năm 2030, khu vực dịch vụ phải chiếm trên 60% GRDP và kinh tế số đóng góp trên 40% GRDP. Đây là hai chỉ tiêu mang tính định hướng căn bản — nếu không đạt, tốc độ tăng trưởng 10%/năm sẽ không có cơ sở duy trì bền vững.

Hai nút thắt lớn nhất được các chuyên gia nhận diện là thể chế và hạ tầng giao thông kết nối. Đây không phải quan sát mới, nhưng điểm khác biệt của giai đoạn hiện tại là cả hai đang được tháo gỡ đồng thời thông qua Nghị quyết 98, Nghị quyết 260 và Nghị quyết 188 — tạo ra cơ chế thử nghiệm đặc thù cho TP.📈HCM mà các địa phương khác chưa có. Đến năm 2050, quy mô đất đai phát triển đô thị dự kiến đạt khoảng 290.000–320.000 ha, mở rộng đáng kể so với hiện trạng và gắn liền với mục tiêu lọt vào nhóm 100 thành phố có chất lượng sống tốt nhất thế giới.

Tác động đến thị trường bất động sản: Đọc đúng tín hiệu dài hạn

Nếu lộ trình thu nhập trên diễn ra đúng kịch bản, tác động lên thị trường bất động sản TP.📈HCM sẽ không đồng đều theo địa lý và phân khúc — và đây là điểm quan trọng cần phân tích, không phải chỉ nhìn vào mức giá hiện tại.

Thứ nhất, khi thu nhập bình quân đạt 14.000–15.400 USD vào năm 2030, sức cầu nhà ở thực sẽ dịch chuyển lên phân khúc trung–cao. Nhóm dân số có khả năng chi trả cho căn hộ từ 3–5 tỷ đồng sẽ mở rộng đáng kể, tạo nền tảng cầu thực (không phải đầu cơ) vững hơn. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra nếu thu nhập tăng thực chất, không phải chỉ tăng danh nghĩa theo lạm phát.

Thứ hai, việc mở rộng quy mô đất đô thị lên 290.000–320.000 ha đến năm 2050 cho thấy áp lực giá đất tại các vùng ven và hành lang kết nối sẽ hình thành theo từng giai đoạn triển khai hạ tầng thực tế — không phải theo thời điểm công bố quy hoạch. Nhà đầu tư mua đón đầu sớm hơn 10 năm so với hạ tầng thực tế sẽ đối mặt với rủi ro chi phí cơ hội và thanh khoản thấp.

Thứ ba, mục tiêu kinh tế số đóng góp trên 40% GRDP vào năm 2030 sẽ tái cấu trúc nhu cầu bất động sản thương mại: văn phòng hạng A tại các cực tăng trưởng công nghệ, trung tâm dữ liệu, và không gian làm việc linh hoạt sẽ trở thành phân khúc hưởng lợi trực tiếp — trong khi bất động sản bán lẻ truyền thống và văn phòng hạng B/C tại khu vực nội thành cũ sẽ chịu áp lực chuyển đổi công năng.

Rủi ro của kịch bản lạc quan: Điều chưa ai nói thẳng

Lộ trình đạt GRDP 1.200 tỷ USD đòi hỏi duy trì tốc độ tăng trưởng tối thiểu 10%/năm liên tục trong 25 năm — một kỳ tích mà rất ít đô thị thế giới làm được mà không trải qua ít nhất một chu kỳ gián đoạn. Rủi ro lớn nhất không nằm ở mục tiêu mà nằm ở khả năng thực thi đồng bộ: thể chế phải cải cách đúng tốc độ, hạ tầng phải được giải ngân đúng tiến độ, và mô hình kinh tế phải chuyển dịch thực chất chứ không chỉ là thay đổi danh mục ngành trên giấy tờ thống kê.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây là lý do tại sao phân tích vị trí trong quy hoạch cụ thể — tức là bất động sản đó nằm trong cực tăng trưởng nào, được phục vụ bởi hạ tầng nào, và hưởng lợi từ dòng kinh tế nào — quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ dựa vào kỳ vọng tổng thể của cả thành phố.

Phần 7/10 của series sẽ phân tích song song Hà Nội: các mục tiêu kinh tế của thủ đô đến năm 2050, sự khác biệt trong mô hình tăng trưởng so với TP.📈HCM, và hệ quả phân hóa thị trường bất động sản giữa hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam.