Ngày 26/8/2026, báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) xác nhận một con số đáng lo ngại: trong 6 tháng đầu năm 2026, gần 100.000 sản phẩm nhà ở được mở bán nhưng chỉ có 48.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 49%. Nói cách khác, cứ 2 căn hộ đưa ra thị trường thì có 1 căn không tìm được người mua. Đây không phải vấn đề thanh khoản tạm thời — đây là triệu chứng của một thị trường đang bán thứ người ta không cần, và thiếu thứ người ta muốn mua.
Cấu Trúc 73% — Khi Căn Hộ Chiếm Lĩnh Nhưng Không Giải Được Cơn Khát
Trong tổng số 48.000 giao dịch thành công, 73% thuộc phân khúc căn hộ chung cư — tức khoảng 35.000 giao dịch. Con số tuyệt đối trông có vẻ ổn định, nhưng ẩn sau đó là một nghịch lý sâu sắc hơn: hơn 75% căn hộ mới bán ra tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực từ người mua để ở — thu nhập trung bình 20–35 triệu đồng/tháng — tập trung ở phân khúc dưới 3 tỷ đồng/căn, một mức giá gần như biến mất khỏi bản đồ nguồn cung mới.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình quý II/2026 theo CBRE đạt 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Một căn hộ 65m² tại nội đô đã có giá 6,2 tỷ đồng — tương đương hơn 14 năm thu nhập của một hộ gia đình có mức lương trung lưu khá ở Hà Nội. Với lãi suất vay mua nhà hiện dao động 12–14%/năm, khoản trả góp hàng tháng cho căn nhà đó vượt 55 triệu đồng — cao hơn toàn bộ thu nhập gia đình trong nhiều trường hợp. Thị trường không thiếu cung; thị trường thiếu cung đúng chỗ.
Lãi Suất 12–14% Như Một Bức Tường — Và Ai Thực Sự Bị Chặn Lại
Việc lãi suất vay mua nhà tăng lên 12–14%/năm từ cuối 2025 không tác động đều lên tất cả người mua. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn bị ảnh hưởng nặng nhất — đây chính là lý do tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội giảm còn 50%, và căn hộ thứ cấp tại TP.📈HCM giảm 3–6% trong tháng 8/2026 theo ghi nhận mới nhất.
Tuy nhiên, người mua để ở thực sự — vốn có ít đòn bẩy hơn — lại bị chặn bởi một rào cản khác: giá tuyệt đối quá cao so với thu nhập. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo giảm lãi suất gói vay ưu đãi tối thiểu 1%/năm, nhưng ngay cả khi lãi suất giảm về 11–12%, khoản trả góp cho căn hộ 95 triệu đồng/m² vẫn nằm ngoài tầm với của hơn 60% người có nhu cầu nhà ở thực.
Điều này tạo ra một vòng lặp bất lợi: chủ đầu tư tiếp tục xây phân khúc cao cấp vì biên lợi nhuận cao hơn, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục thấp, hàng tồn kho tích lũy, áp lực tài chính tăng — và trong bối cảnh đó, rủi ro lan truyền sang hệ thống ngân hàng không phải kịch bản xa xôi.
687 Triệu Đồng/m² Bảng Giá Đất Và Hiệu Ứng Neo Giá Vô Hình
Một yếu tố ít được thảo luận là tác động tâm lý và pháp lý của bảng giá đất mới tại TP.📈HCM theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, với đỉnh 687,2 triệu đồng/m² tại Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá này không chỉ là con số hành chính — nó tạo ra một neo giá tham chiếu ảnh hưởng đến định giá bồi thường, tính thuế chuyển nhượng, và cả kỳ vọng tâm lý của người bán lẫn người mua trên toàn thị trường TP.📈HCM.
Khi bảng giá đất nhà nước tiệm cận giá thị trường — thậm chí ở một số tuyến đường có thể vượt giá giao dịch thực tế — chi phí đầu vào cho chủ đầu tư tăng lên qua kênh giải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất. Hệ quả trực tiếp: giá bán sơ cấp tại TP.📈HCM khó giảm ngay cả khi tỷ lệ hấp thụ thấp, vì chủ đầu tư không có dư địa cắt giảm biên lợi nhuận thêm nữa. Đây là lý do tại sao giá sơ cấp khu trung tâm TP.📈HCM vẫn giữ ở 103 triệu đồng/m² trong quý II/2026 dù thanh khoản hạ nhiệt rõ rệt.
Nghịch lý hình thành: bảng giá đất được thiết kế để chống thất thu thuế, nhưng lại vô tình trở thành sàn giá cứng ngăn thị trường tự điều chỉnh về mức hấp thụ tốt hơn. Người mua nhà thực sự là bên chịu thiệt cuối cùng.
Khuyến Nghị Thực Hành Cho Nhà Đầu Tư
Từ bức tranh trên, EUROCAPITAL đưa ra ba khuyến nghị cụ thể:
Thứ nhất, tránh phân khúc cao cấp mới mở bán trong 6–12 tháng tới. Tỷ lệ hấp thụ 50% và lãi suất 12–14% tạo rủi ro tồn kho cho chủ đầu tư, có thể dẫn đến chiết khấu ngầm hoặc chính sách ân hạn kéo dài — người mua sớm ở giai đoạn đỉnh giá sẽ ở thế bất lợi khi tái bán.
Thứ hai, theo dõi sát phân khúc thứ cấp dưới 3 tỷ đồng tại vùng ven. Bình Dương ghi nhận tăng 33% giá sơ cấp theo năm nhưng vẫn ở mức 60 triệu đồng/m² — dư địa hấp thụ thực vẫn còn nếu lãi suất giảm về dưới 10%. Đây là phân khúc có cầu thực nhưng hiện bị kẹt bởi chi phí vay.
Thứ ba, định giá lại bất kỳ tài sản nào neo theo bảng giá đất 687 triệu đồng/m². Bảng giá hành chính và giá giao dịch thực tế có thể phân kỳ mạnh trong 12–18 tháng tới khi thị trường điều chỉnh. Sử dụng giá so sánh giao dịch thực thay vì bảng giá nhà nước khi định giá tài sản thế chấp hoặc hoạch định danh mục.