Trong tháng 7/2026, dữ liệu DXS-FERI ghi nhận một khoảng cách đáng chú ý: miền Bắc tung ra khoảng 4.200 sản phẩm mới nhưng chỉ hấp thụ được 40%, tương đương 1.680 căn/lô giao dịch thành công. Miền Nam với quy mô nguồn cung thấp hơn – khoảng 3.900 sản phẩm – lại đạt tỷ lệ hấp thụ 58,6%, tương đương gần 2.286 giao dịch. Chênh lệch tuyệt đối chỉ hơn 600 sản phẩm nhưng khoảng cách tỷ lệ hấp thụ lên tới 18,6 điểm phần trăm. Đáng nói hơn, ngay tại thị trường lõi của miền Bắc, phân khúc nhà liền thổ Hà Nội trong quý II/2026 chỉ ghi nhận gần 170 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm tới 92% theo năm. Đây không phải một hiện tượng cục bộ mà là dấu hiệu của một cấu trúc rủi ro đang hình thành theo trục địa lý, gắn chặt với bức tranh đòn bẩy tài chính doanh nghiệp bất động sản đang ở đỉnh 15 quý.