Quy hoạch 100 năm – Phần 1: Triết lý Kiến tạo Tương lai – Vì sao Việt Nam làm điều chưa từng có

Đây là Phần 1 trong series 10 phần “Quy hoạch 100 năm Hà Nội & TP.📈HCM: Xu hướng, Cơ hội và Rủi ro Bất động sản” do EUROCAPITAL thực hiện. Phần này tập trung vào tổng quan triết lý quy hoạch thế kỷ — tại sao Việt Nam đang làm điều mà rất ít đô thị trên thế giới dám thực hiện, và ý nghĩa thực chất của nó đối với thị trường bất động sản trong dài hạn.

Một quyết định hiếm gặp trong lịch sử quy hoạch đô thị toàn cầu

Tháng 5/2026, Hà Nội chính thức phê duyệt Quyết định 2512/QĐ-UBND về Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm. Gần như đồng thời, TP.📈HCM đang hoàn thiện Đề cương Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, dự kiến phê duyệt vào cuối tháng 10/2026. Hai động thái này xảy ra trong vòng chưa đầy sáu tháng, đặt Việt Nam vào một nhóm rất nhỏ các quốc gia từng xây dựng chiến lược đô thị thực sự ở khung thời gian một thế kỷ.

Lý do nhóm này nhỏ là vì quy hoạch 100 năm đòi hỏi tư duy vượt ra ngoài giới hạn nhiệm kỳ quản lý và chu kỳ đầu tư thông thường — hai ràng buộc có tính cấu trúc mà hầu hết các chính quyền đô thị, dù ở châu Á hay châu Âu, đều khó thoát khỏi. Một nhiệm kỳ chính trị kéo dài 4–5 năm; một chu kỳ bất động sản thông thường dao động từ 7 đến 15 năm. Quy hoạch 100 năm không thuộc về bất kỳ chu kỳ nào trong số đó — nó là một tuyên bố về ý chí thể chế, không phải một kế hoạch vận hành.

Điều này giải thích tại sao rất ít đô thị trên thế giới xây dựng chiến lược dài hạn đến mức này, và cũng giải thích vì sao khi Việt Nam thực hiện, nó cần được đọc theo một logic khác so với các bản quy hoạch 10 hay 20 năm thông thường.

“Kiến tạo tương lai” — triết lý khác biệt về bản chất

TS. Trần Việt Anh, một trong những chuyên gia tham gia quá trình tư vấn quy hoạch, đã đúc kết quan điểm cốt lõi của cả hai bản quy hoạch bằng một câu ngắn gọn: “Không phải dự báo tương lai, mà là kiến tạo tương lai.”

Sự khác biệt giữa hai động từ này không phải ngữ nghĩa — đó là sự khác biệt về phương pháp luận. Quy hoạch theo kiểu dự báo xuất phát từ dữ liệu hiện tại, chiếu theo xu hướng, rồi thiết kế không gian để phù hợp với kịch bản dự đoán. Kết quả là một bản đồ phản ánh quán tính. Ngược lại, quy hoạch theo kiểu kiến tạo bắt đầu từ câu hỏi: thành phố này muốn trở thành gì sau 100 năm, và từ đó thiết kế ngược lại các điều kiện cần thiết để đạt được trạng thái đó.

Cả Hà Nội lẫn TP.📈HCM đều đặt mục tiêu trở thành đô thị toàn cầu, chất lượng sống cao, có khả năng cạnh tranh trực tiếp với Singapore, Tokyo, Seoul và Thượng Hải. Đây không phải khẩu hiệu — đây là neo định vị chiến lược, từ đó toàn bộ các quyết định về hạ tầng, đất đai, mật độ và kết nối vùng sẽ được lượng hóa và phân kỳ đầu tư.

Bối cảnh thể chế: hai tiền lệ pháp lý quan trọng

Để hiểu tại sao hai bản quy hoạch này có thể ra đời vào cùng một thời điểm, cần nhìn vào khung pháp lý đang thay đổi nhanh chóng. Theo Nghị quyết 260/2025, TP.📈HCM là địa phương thứ hai cả nước — sau Hà Nội — được phép tích hợp nhiều quy hoạch thành một bản quy hoạch tổng thể duy nhất. Đây là một bước phi tập trung hóa thực chất trong quản lý quy hoạch, cho phép thành phố chủ động kiến trúc không gian phát triển thay vì phải chờ từng phân ngành được duyệt riêng lẻ.

Song song với đó, việc TP.📈HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu từ ngày 1/7/2025 đã tạo ra một không gian địa lý hoàn toàn mới — một siêu đô thị vùng trải dài từ rừng đến biển, bao gồm cả trung tâm sản xuất công nghiệp hàng đầu Đông Nam Á lẫn cảng nước sâu chiến lược. Quy hoạch 100 năm của TP.📈HCM do đó không còn là quy hoạch một thành phố theo nghĩa hành chính cũ — nó là quy hoạch một vùng kinh tế tích hợp với quy mô và độ phức tạp không thua bất kỳ đô thị-vùng nào ở châu Á.

Tác động đến thị trường bất động sản: đọc tín hiệu dài hạn từ bản quy hoạch

Từ góc độ bất động sản, bản quy hoạch 100 năm không phải là công cụ định giá ngắn hạn — nhưng nó là tài liệu định hướng quan trọng nhất mà nhà đầu tư dài hạn cần đọc kỹ trước khi phân bổ vốn vào bất kỳ phân khúc đất đai hay bất động sản phát triển nào tại hai thành phố này.

Lý do đơn giản: khi một chính quyền tuyên bố tầm nhìn không gian 100 năm, toàn bộ các quyết định về mật độ xây dựng, phân vùng chức năng, hành lang hạ tầng và giới hạn đô thị hóa trong vòng 30–50 năm tới đều sẽ được neo theo bản quy hoạch đó. Bất động sản nằm trong vùng được xác định là trung tâm đô thị tương lai, hành lang giao thông chiến lược hoặc khu vực phát triển mới theo quy hoạch tích hợp sẽ có quỹ đạo giá trị khác hoàn toàn so với bất động sản nằm ngoài các vùng đó — dù hiện tại sự chênh lệch này chưa phản ánh đầy đủ vào thị trường.

Đây là khoảng cách giữa giá trị quy hoạch và giá trị thị trường — và đây cũng là nơi cơ hội đầu tư thực sự tồn tại, cũng như nơi rủi ro nghiêm trọng nhất ẩn náu đối với những ai đọc sai bản đồ.

Trong các phần tiếp theo của series, chúng tôi sẽ đi sâu vào từng chiều cụ thể: cấu trúc không gian Hà Nội sau quy hoạch 100 năm, mô hình siêu đô thị vùng TP.📈HCM-Bình Dương-Bà Rịa Vũng Tàu, các hành lang hạ tầng chiến lược, phân khúc bất động sản nào hưởng lợi và phân khúc nào đối mặt với rủi ro tái cơ cấu. Phần 2 sẽ phân tích cấu trúc không gian của Hà Nội trong Quyết định 2512/QĐ-UBND — những vùng nào được định vị là động lực tăng trưởng và những vùng nào sẽ phải chịu áp lực tái thiết.