Tháng 4/2026 đánh dấu giai đoạn chuyển đổi quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam khi bảng giá đất mới TPHCM chính thức có hiệu lực từ 1/1/2026 với mức giá cao nhất 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến phố vàng Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Cùng với đó, loạt chính sách mới về thuế và điều kiện mua nhà ở xã hội đang tạo ra những thay đổi cơ cấu sâu sắc trong động lực thị trường.
Cú sốc từ bảng giá đất mới và sự phân hóa khu vực
Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND TPHCM đã tạo ra làn sóng xáo trộn mạnh khi chênh lệch giá đất giữa các khu vực đạt mức kỷ lục. Trong khi khu vực trung tâm cũ chỉ tăng nhẹ với mức trần 687,2 triệu đồng/m², các đô thị vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu lại ghi nhận mức tăng vượt bậc. Điển hình tại một số khu vực Bình Dương, giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, phản ánh sự bất cân xứng nghiêm trọng giữa định giá chính thức và thị trường.
Sự phân hóa này tạo ra hiện tượng dịch chuyển dòng vốn từ các nhà đầu tư tài chính về phía các khu vực có tiềm năng tăng giá dài hạn, đặc biệt là những vùng đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng.
Chuyển dịch cơ cấu cầu: TPHCM vượt xa Hà Nội
Số liệu thống kê cho thấy TPHCM ghi nhận mức tăng trưởng lực cầu ấn tượng 71%, vượt trội so với mức 24% của Hà Nội. Đáng chú ý, đất nền trở thành phân khúc được quan tâm nhất với mức tăng trưởng 34% so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch chiến lược của nhà đầu tư từ các sản phẩm có tính thanh khoản cao sang tài sản có giá trị dài hạn.
Tuy nhiên, dữ liệu cũng cho thấy giao dịch chưa thực sự sôi động, cho thấy thị trường đang trong giai đoạn thăm dò và định vị lại sau cú sốc giá.
Tác động từ chính sách thuế và nhà ở xã hội
Quy định mới về thuế cho thuê bất động sản có hiệu lực từ tháng 4/2026 tạo ra động lực mới cho phân khúc đầu tư cho thuê. Các cá nhân có doanh thu cho thuê dưới 500 triệu đồng/năm được miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, tương đương khoảng 41,7 triệu đồng doanh thu/tháng.
Đồng thời, TPHCM nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội lên 54 triệu đồng thu nhập/tháng/gia đình, kết hợp với nguồn cung tăng vọt trong Quý I/2026, tạo ra áp lực cạnh tranh đối với phân khúc bất động sản tầm trung.
Khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư High Net Worth
Dựa trên phân tích cơ cấu thị trường hiện tại, EUROCAPITAL khuyến nghị các nhà đầu tư HNW thực hiện 3 động thái chính:
Thứ nhất, tận dụng cơ hội chênh lệch định giá tại các khu vực vệ tinh có hạ tầng hoàn thiện trong vòng 2-3 năm tới, đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai, với tỷ trọng phân bổ không quá 30% tổng danh mục.
Thứ hai, đối với tài sản hiện hữu tại khu vực trung tâm TPHCM, nên duy trì và tối ưu hóa dòng tiền cho thuê thay vì bán ra, nhằm tận dụng chính sách thuế ưu đãi mới.
Thứ ba, hạn chế các khoản đầu tư mới vào đất nền trong 6 tháng tới cho đến khi thị trường ổn định và xuất hiện tín hiệu rõ ràng về hướng điều chỉnh giá, tập trung thanh khoản cho các cơ hội M&A dự án có pháp lý rõ ràng.