Tính đến tháng 5/2026, đã trôi qua 16 tháng kể từ khi bộ ba luật mới về đất đai và bất động sản có hiệu lực. Điều đáng chú ý là Bảng giá đất mới đã chính thức được áp dụng từ 01/01/2026, đánh dấu bước ngoặt quan trọng sau giai đoạn chuyển tiếp 16 tháng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vào tháng 8/2024.

Tác động của Bảng giá đất mới đối với thanh khoản thị trường

Sau 4 tháng áp dụng Bảng giá đất mới, thị trường đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về thanh khoản. Theo thống kê từ các sàn giao dịch BĐS lớn, khối lượng giao dịch đất nền tại các tỉnh phía Nam tăng trung bình 35-40% so với cùng kỳ năm 2025. Nguyên nhân chính là việc loại bỏ khung giá đất cũ đã tạo ra sự minh bạch hơn trong định giá, giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và giá được ghi nhận trong các giao dịch chính thức.

Đặc biệt, các dự án có quy mô từ 20ha trở lên đã được hưởng lợi từ quy định giảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu xuống 15% tổng vốn đầu tư. Điều này đã thu hút được 23% số dự án mới được cấp phép trong Q1/2026 có quy mô lớn hơn 20ha, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Xu hướng tập trung vốn vào phân khúc cao cấp

Thống kê từ các tập đoàn BĐS hàng đầu cho thấy 65% vốn đầu tư mới trong 4 tháng đầu năm 2026 đã được rót vào các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Quy định nghiêm ngặt về việc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất trước khi đưa vào kinh doanh đã tạo ra rào cản tự nhiên, loại bỏ các nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính.

Mức đặt cọc tối đa 5% giá bán đã tạo thuận lợi cho người mua, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải có nguồn vốn mạnh hơn để duy trì dòng tiền trong quá trình triển khai dự án. Kết quả là chất lượng sản phẩm được cải thiện rõ rệt, với 78% dự án mới được ra mắt trong Q1/2026 đạt tiêu chuẩn xanh hoặc có chứng nhận bền vững.

Cơ hội đầu tư từ việc mở rộng mốc cấp Sổ đỏ

Việc mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ từ 01/7/2004 thành 01/7/2014 đã mở ra cơ hội lớn cho khoảng 2.3 triệu hộ gia đình trên toàn quốc. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến cuối tháng 4/2026, đã có 380.000 hồ sơ được nộp để làm thủ tục cấp Sổ đỏ theo quy định mới này.

Khối đất đai này, khi được pháp luật hóa, sẽ tạo ra nguồn cung mới quan trọng cho thị trường. Ước tính tổng giá trị của khối tài sản này lên tới 450-500 tỷ USD, tương đương 25-30% GDP của cả nước. Điều này không chỉ gia tăng tài sản của người dân mà còn tạo ra nguồn vốn lưu động mới cho nền kinh tế.

Khuyến nghị đầu tư cho nhà đầu tư có tài sản ròng cao

Trong bối cảnh hiện tại, EUROCAPITAL khuyến nghị các nhà đầu tư HNW nên tập trung vào 3 hướng chính: Thứ nhất, đầu tư vào các dự án quy mô lớn từ 20ha trở lên với vị thế tài chính vững mạnh, tận dụng ưu đãi về tỷ lệ vốn chủ sở hữu 15%. Thứ hai, khai thác cơ hội đầu tư đất nền tại các khu vực đã có Bảng giá đất mới, đặc biệt là những nơi có sự chênh lệch lớn giữa giá cũ và giá mới. Thứ ba, xem xét đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ BĐS hoặc REIT có danh mục tập trung vào phân khúc cao cấp, để phân tán rủi ro và tận dụng chuyên môn quản lý chuyên nghiệp.

Đặc biệt, việc theo dõi sát sao diễn biến thực thi Nghị quyết 17/2026/NQ-CP về đơn giản hóa điều kiện kinh doanh sẽ mang lại lợi thế thông tin quan trọng cho các quyết định đầu tư dài hạn trong giai đoạn 2026-2028.