Chỉ hơn một năm sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2025 có hiệu lực (01/01/2025), thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến những biến động mạnh mẽ với dư nợ tín dụng BĐS đạt 1,64 triệu tỷ đồng tính đến 31/5/2025, tăng 36% so với cùng kỳ. Song song đó, FDI vào lĩnh vực này tăng gấp đôi lên 5,17 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, báo hiệu một chu kỳ tăng trưởng mới đầy tiềm năng.
Cải cách pháp lý tạo nền tảng vững chắc
Luật Kinh doanh BĐS 2025 đã tạo ra những thay đổi căn bản trong cách thức giao dịch. Quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán làm tiền đặt cọc và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp sổ đỏ đã tăng cường đáng kể tính minh bạch. Điều này giải thích tại sao tỷ lệ hấp thụ các dự án mới vẫn duy trì trên 60% bất chấp quy định nghiêm ngặt hơn.
Đặc biệt, việc bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước tạo ra sự linh hoạt trong định giá, phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất đai. Với bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026, nhà đầu tư cần chuẩn bị cho những biến động về chi phí sử dụng đất.
Bùng nổ nguồn vốn và đầu tư nước ngoài
Con số dư nợ tín dụng BĐS hơn 2 triệu tỷ đồng tính đến 30/11/2025 cho thấy sự khởi sắc mạnh mẽ của thị trường. Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng BĐS ước đạt 24%, vượt xa mức tăng trưởng toàn ngành, phản ánh nhu cầu vốn mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư và người mua nhà.
Thị trường trái phiếu BĐS cũng phục hồi ấn tượng với 65 đợt phát hành riêng lẻ trong quý II/2025, tổng giá trị 87.000 tỷ đồng. FDI tăng gấp đôi lên 5,17 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm cho thấy niềm tin từ nhà đầu tư nước ngoài đã được khôi phục hoàn toàn.
Nguồn cung mới tăng mạnh, giá tăng có kiểm soát
Nguồn cung mới năm 2025 tăng 50% so với năm 2024, với riêng quý II có 58 dự án được cấp phép mới, cung cấp 16.627 căn/lô nền (tăng 28,9% so với quý I). Điều đáng chú ý là bất chấp nguồn cung tăng mạnh, căn hộ chung cư vẫn ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây, cho thấy nhu cầu thực tế vẫn vượt xa nguồn cung.
Sự gia tăng này chủ yếu tập trung ở phân khúc chung cư và đất nền các tỉnh ven đô, phù hợp với xu hướng đô thị hóa và nhu cầu an cư của tầng lớp trung lưu mở rộng.
Khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư HNW
Ngắn hạn (6-12 tháng): Tận dụng giai đoạn trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực (01/01/2026) để hoàn thiện các giao dịch đất nền với chi phí thấp hơn. Ưu tiên các dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh, đặc biệt tại các tỉnh có quy hoạch hạ tầng rõ ràng.
Trung hạn (1-3 năm): Tập trung vào segment chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.📈HCM, nơi nguồn cung hạn chế và nhu cầu từ tầng lớp trung lưu cao tiếp tục tăng. Xem xét diversify danh mục qua REITS khi các sản phẩm này được triển khai rộng rãi hơn.
Rủi ro cần lưu ý: Tác động của bảng giá đất mới có thể tạo biến động ngắn hạn. Nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ chính sách tiền tệ của NHNN và diễn biến lãi suất để điều chỉnh tỷ trọng đòn bẩy phù hợp.