Tính đến cuối tháng 3/2026, tức sau 15 tháng triển khai Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, thị trường BDS Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi ấn tượng. Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy doanh nghiệp bất động sản đăng ký mới trong 4 tháng đầu năm 2025 đạt 1.582 doanh nghiệp (tăng 15%), trong khi doanh nghiệp quay lại hoạt động tăng vọt 46% với 1.858 đơn vị. Đặc biệt, vốn FDI bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 đạt 5,17 tỷ USD, chiếm 24% tổng vốn FDI và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước.
Tác động tích cực từ khung pháp lý mới
Luật Kinh doanh BDS 2023 đã tạo ra sự minh bạch đáng kể trong giao dịch. Quy định hạn chế tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và việc chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp sổ đỏ đã bảo vệ quyền lợi người mua hiệu quả. Theo báo cáo từ Hiệp hội BDS Việt Nam, tỷ lệ tranh chấp hợp đồng mua bán BDS giảm 23% trong năm 2025 so với 2024. Đồng thời, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/5/2025 đạt 1.640.682 tỷ đồng, tăng 36% và đạt mức cao nhất kể từ năm 2023, phản ánh sự tin tưởng trở lại của hệ thống ngân hàng.
Tình trạng dự án tồn đọng và cơ hội đầu tư
Mặc dù có những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với thách thức lớn về dự án tồn đọng. Tính đến 31/3/2025, cả nước có 4.489 dự án đất đai gặp khó khăn với tổng diện tích hơn 198.000ha và tổng mức đầu tư trên 3,3 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, đây lại là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Phân tích của EUROCAPITAL cho thấy, các dự án này thường có vị trí đắc địa nhưng giá trị hiện tại chỉ bằng 60-70% so với tiềm năng thực tế do vướng mắc pháp lý.
Xu hướng FDI và định hướng đầu tư 2026
Vốn FDI tổng cộng 6 tháng đầu 2025 đạt 21,52 tỷ USD (tăng 32,6%), trong đó BDS chiếm tỷ trọng 24% – mức cao nhất trong 5 năm qua. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tập trung vào các dự án khu đô thị thông minh, logistics và bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Đáng chú ý, thị trường tháng 4/2025 ghi nhận sự giảm tốc sau bùng nổ tháng 3, cho thấy sự điều chỉnh lành mạnh và bền vững. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ 01/01/2026 được kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng tái cơ cấu mạnh mẽ.
Khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư HNW
Dựa trên phân tích sâu các chỉ số kinh tế vĩ mô và xu hướng thị trường, EUROCAPITAL khuyến nghị nhà đầu tư HNW nên: Đầu tiên, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện trong quý II/2026 trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực, với tỷ lệ phân bổ 40-50% danh mục. Thứ hai, cơ cấu 25-30% vào các dự án M&A với giá trị dưới 70% tiềm năng do vướng mắc pháp lý có thể giải quyết trong 12-18 tháng tới. Thứ ba, duy trì 20-25% thanh khoản để tận dụng cơ hội đầu tư vào các dự án FDI chất lượng cao dự kiến tăng mạnh trong nửa cuối năm 2026. Với kinh nghiệm quản lý danh mục BDS trên 500 triệu USD, chúng tôi đánh giá đây là thời điểm vàng để tái cấu trúc danh mục đầu tư bất động sản.